Planejamento sucessório e bens imóveis

José Mário Neves David

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Abordei, em meu último artigo, as vantagens e a relevância da realização de um bom planejamento sucessório pelas famílias, seja para evitar conflitos entre parentes em um momento de luto e dor, seja para a obtenção de economia lícita de tributos e demais despesas relacionadas à transmissão de bens e direitos (“A importância do planejamento sucessório”, edição nº 10.419, de 17 a 20 de agosto de 2019). Ainda tangenciando o tema, neste artigo tratarei brevemente sobre alguns aspectos relacionados à transmissão de bens imóveis.
Algumas pessoas possuem em seu patrimônio casas, apartamentos, terrenos, propriedades rurais, dentre outros imóveis, os quais podem assumir as mais variadas funções e perseguir os mais distintos objetivos (moradia, aluguel, venda, escritório, produção rural, etc.). No que cabe exclusivamente ao planejamento sucessório, é bastante difundida a percepção de que a utilização de estruturas societárias para agrupamento dos imóveis de uma pessoa física não apenas facilita a transmissão de tais bens aos seus herdeiros como, também, pode proporcionar substancial economia lícita de tributos à família, antes e após o falecimento de seu proprietário.
Existem variadas opções de organização de tais imóveis, as quais variam conforme as especificidades de cada família, porém, regra geral, a estrutura societária mais indicada em um planejamento sucessório envolvendo bens imóveis é a denominada “holding imobiliária” ou “holding patrimonial”. Referida holding nada mais é do que uma empresa, que pode ser constituída especificamente para fins de planejamento ou ser implementada em uma estrutura já existente de pessoa jurídica. Nesta empresa poderão ser alocados os imóveis em nome de uma pessoa física – o termo jurídico é “integralizar” os imóveis na pessoa jurídica. Após integralizados, os imóveis não mais pertencerão diretamente à pessoa física que os detinha, mas sim à empresa cujos sócios serão o antigo proprietário e, eventualmente, seus herdeiros.
Em síntese, as vantagens da integralização dos imóveis em uma pessoa jurídica são: (i) menor tributação efetiva quando da venda ou aluguel do(s) imóvel(is), comparativamente à tributação aplicável às mesmas operações quando realizadas pelo proprietário pessoa física; bem como (ii) facilitação da transmissão dos bens aos herdeiros após o falecimento do antigo proprietário (transfere-se quotas ou ações, ao invés do imóvel ou de frações deste, a depender da quantidade de herdeiros e bens transmitidos).
Quanto à tributação, o ganho de capital na venda de imóvel integralizado em pessoa jurídica estará sujeito à alíquota efetiva de 6,73% de tributos federais, inferior à tributação incidente sobre o ganho se o imóvel for vendido por pessoa física (alíquotas progressivas de 15% a 22,5% de Imposto sobre a Renda). Se o imóvel detido pela holding for alugado, a tributação efetiva do valor recebido será de 14,53%, ao passo que a tributação incidente sobre imóvel de propriedade de pessoa física será de até 27,5%. Mas nem tudo são flores: vale destacar que a integralização do imóvel em holding poderá se sujeitar ao Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (“ITBI”), de competência do município em que localizado o bem e cuja alíquota, regra geral, é de 2% sobre o valor venal do imóvel. A análise de cada caso vai indicar se o ITBI será ou não devido na integralização do imóvel na holding.
Em relação à facilitação da transmissão dos bens aos herdeiros, é importante destacar que a alocação de todos os bens imóveis em uma holding imobiliária ou patrimonial torna o processo de inventário mais célere e econômico, na medida em que são repassadas as quotas (se uma empresa limitada) ou ações (se uma sociedade anônima), e não os bens em si, reduzindo os custos com emolumentos de cartórios e, a depender de cada caso, do imposto devido na transmissão. Os bens imóveis, inclusive, podem ser integralizados em uma empresa holding e seu quotista ou acionista pode, ainda em vida, iniciar a doação das quotas ou ações, mantendo para si o usufruto vitalício do(s) bem(ns) imóvel(is) integralizados na holding.
O assunto não é simples e há inúmeras vantagens e desvantagens aplicáveis a cada situação específica, razão pela qual é fundamental que qualquer planejamento sucessório, para ser exitoso, deva ser conduzido por profissionais capacitados e “familiarizados” com as especificidades de cada núcleo familiar – com o perdão do trocadilho. O que é importante que se saiba é que existem alternativas interessantes para a transmissão célere, segura e econômica dos bens imóveis aos herdeiros, as quais poderão ser identificadas e discutidas ao longo do trabalho de planejamento sucessório.

(Colaboração de José Mário Neves David, advogado em São Paulo-SP, josemariodavid@gmail.com).

Publicado na edição de nº 10423, de 31 de agosto a 3 de setembro de 2019.