O ITBI é o Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis, um imposto municipal que é cobrado toda vez que há transferência onerosa de imóveis, de uma pessoa para outra. É, via de regra, pago pelo comprador para que a propriedade seja oficialmente transferida. É só depois do pagamento do tributo que o Cartório de Registro de Imóveis certifica a propriedade ao comprador.
Esse registro junto ao cartório é essencial para formalizar a propriedade ao novo dono, para que não corra riscos em razão de dívidas posteriores contraídas pelo antigo proprietário.
Esse imposto é devido em caso de permuta, compra e venda de imóveis. Não se pode confundir com outro imposto, o ITCMD, que incide em casos de transferências não onerosas, ou seja, doação e herança, sendo este um imposto estadual.
A alíquota do ITBI varia de município para município, via de regra entre 2% e 3% do valor do imóvel. Aqui em Bebedouro, a alíquota é 3%.
A controvérsia do assunto é quanto à base de cálculo para a incidência da alíquota. Ocorre que muitos municípios pré-estabelecem um valor de referência, o chamado valor venal, para a base de cálculo do ITBI, o que pode resultar em cobrança superior ao valor real da transação ou de mercado, o que pode gerar prejuízos ao contribuinte e ganho ilícito ao município.
Nosso Superior Tribunal de Justiça decidiu que a declaração de valor feita pelo contribuinte goza de boa-fé e deve prevalecer, caso o valor de referência do município seja superior. Assim, o ITBI deve ser calculado com base no valor efetivamente transacionado entre as partes, salvo em situações comprovadas de fraude ou erro grosseiro.
Dessa forma, o contribuinte que pagou o ITBI com base em valor de referência superior ao valor negociado pode ter a receber restituição correspondente à diferença entre o valor pago com base no valor imposto pelo município e o valor declarado.
O justo é que a cobrança do ITBI seja com base no valor negociado e não em valores arbitrados unilateralmente pelo município.
O prazo para requerer a restituição de valores pagos indevidamente é de cinco anos. O pedido pode ser feito administrativamente, apresentando-se documentos comprovando o efetivo valor negociado. E, caso o município não acate a solicitação, o que é provável, é possível o ajuizamento de ação judicial, através de seu advogado de confiança.
(Colaboração de Daniel Guedes Pinto, advogado e professor universitário – @dguedespinto).
Publicado na edição 10.900, quarta, quinta e sexta-feira, 29, 30 e 31 de janeiro de 2025 – Ano 100
