Benefícios fiscais na venda de imóveis, sim existem

José Mário Neves David

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Muito embora a gama de opções de investimentos tenha se expandido significativamente nos últimos anos no Brasil, seja em razão do amadurecimento do mercado e da maior qualificação em educação financeira da população, seja por pura necessidade (dinheiro em poupança, apenas, é atualmente uma furada), a opção que nossos avós e pais mais recomendam e que, a depender do momento macroeconômico do país, ainda é altamente atrativa, é a compra e venda de imóveis, sejam eles urbanos ou rurais.
Variáveis fora do nosso controle como a valorização de uma determinada região, o aumento do preço do alqueire de terra, a busca por ativos sólidos (literalmente!), a necessidade da transformação de patrimônio em liquidez, dentre muitas outras razões, faz com que a opção pela comercialização de imóveis seja sempre uma alternativa no cardápio dos investidores – e dos necessitados. Há, contudo, algumas alternativas disponíveis aos vendedores de imóveis que, ao serem consideradas nas contas prévias ao fechamento do negócio, podem fazer toda a diferença na tributação aplicável à operação.
Quando uma pessoa, física ou jurídica, aliena um imóvel, tal operação de venda estará sujeita à tributação pelo Imposto sobre a Renda (IR) incidente sobre o ganho de capital apurado. O ganho de capital corresponde à diferença positiva entre o valor de aquisição e o preço de venda do imóvel, de modo que, hipoteticamente, se uma casa adquirida por uma pessoa física por R$ 100 mil for vendida por R$ 230 mil, o valor tributável será de R$ 130 mil – a diferença positiva entre os valores de compra e venda. Sobre essa diferença positiva o IR será devido à alíquota de 15%, de modo que o imposto a ser recolhido à União será de R$ 19,5 mil (15% de R$ 130 mil). Vale aqui destacar três pontos: a alíquota de IR poderá ser progressiva (15% a 22,5%), mas somente para ganhos de capital superiores a R$ 5 milhões; a tributação aplicável às pessoas jurídicas alienantes de imóveis considera alíquotas e especificidades próprias; e, na venda de imóveis, incide também o ITBI, de competência dos municípios. Esses pontos não serão abordados nesse artigo.
Voltando à alienação de imóveis realizada por pessoas físicas, conforme o título acima indica, há alguns benefícios fiscais aplicáveis a tais operações que podem fazer toda a diferença na hora de acertar as contas com o Fisco. São eles: (i) a alienação, por valor igual ou inferior a R$ 440 mil, do único bem imóvel detido pelo proprietário será isenta do IR, desde que não tenha tal pessoa efetuado outra venda de imóvel, tributável ou não, nos últimos cinco anos; (ii) o ganho de capital apurado na alienação de imóveis adquiridos até 1969 é isento do IR, independentemente de quantos negócios dessa magnitude tenham sido fechados nos últimos anos; (iii) imóveis adquiridos entre 1969 e 1988 que, porventura, venham a ser alienados com ganho de capital (i.e. valor de venda superior ao custo de aquisição), estarão sujeitos a percentuais variáveis de redução da tributação, de 100% (isenção total) a 5% (isenção parcial), maiores quanto mais antiga for a data da aquisição do imóvel; e (iv) pessoa física residente no Brasil que, ao vender um imóvel com ganho de capital, utilize, em até 180 dias, o valor recebido na venda para aquisição de outro(s) imóvel(is) residenciais localizados no Brasil, estará isenta do recolhimento do IR sobre o ganho de capital apurado na venda inicial. Nesse sentido, pelos valores envolvidos, nota-se que os benefícios em questão são, no geral, mais atrativos e aplicáveis para imóveis urbanos do que os rurais, por esses últimos, geralmente, envolverem ganhos de capital e valores de venda mais relevantes. Há, contudo, benefícios específicos para imóveis rurais, já abordados em artigos anteriores.
Como se observa, há algumas hipóteses em que o IR devido sobre o ganho de capital na venda de imóveis poderá ser reduzido ou, até, completamente afastado, de forma totalmente lícita e de acordo com o entendimento do Fisco federal. Tais benefícios visam proteger os ganhos de pequenos comerciantes de imóveis, bem como fomentar o mercado imobiliário brasileiro, que, muito embora fique estagnado em tempos de crise, tende a aquecer e gerar ganhos interessantes, bem acima da inflação, com a retomada da atividade econômica em nosso País, o que, ao que tudo indica e salvo turbulências não previstas – afinal, moramos no Brasil –, deve ser a realidade dos próximos anos.
Dessa forma, quando seus avós ou pais lhe recomendarem a compra e venda de imóveis, não torça o nariz, eles sabem o que falam. Só não deixe de considerar as demais alternativas, até como forma de proteção em tempos de crise, que inevitavelmente virão, período em que os ganhos advindos da comercialização de imóveis tendem a ser mais afetados.

(Colaboração de José Mário Neves David, advogado em São Paulo-SP. Contato: josemariodavid@gmail.com).

Publicado na edição nº 10439, de 26 a 29 de outubro de 2019.